Жилищный кодекс, ремонт и коммунальные услуги

Собственники помещений в таком доме обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации. Основанием внесения платы является договор управления. При этом в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которыми он пользуется в принадлежащем ему жилом помещении. Данная норма распространяется не только на граждан, но и на иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Каковы особенности оплаты жилья и коммунальных услуг собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление домом?

Такие собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по соглашениям, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Жилищный кодекс предусматривает, что договоры об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. А договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отоплении (теплоснабжении, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждый собственник помещения заключает самостоятельно. Соответствующая плата вносится на основании договоров.

Каковы особенности оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание и ремонт общего имущества в ТСЖ и жилищных кооперативах?

Кодекс предусматривает, что органами управления ТСЖ, жилищного, жилищно?строительного или специализированного потребительского кооператива может быть предусмотрен любой порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что отношения по внесению взносов и обязательных платежей в товариществе (кооперативе) не тождественны отношениям, возникающим из возмездных договоров. Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать вопросы уплаты взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений независимо от членства в такой организации несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом. Кодекс не оговаривает содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия устанавливаются по соглашению сторон.

Кто и как принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и определяет размер платы за капитальный ремонт?

Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в нем. До вступления в действие ЖК РФ подобные вопросы, как правило, решали органы местного самоуправления.

Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимает общее собрание собственников помещений с учетом предложений управляющей компании. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимает общее собрание собственников помещений, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом — органы управления соответствующей некоммерческой организации.

Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение, если собственники помещений в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбрали способ управления домом или принятое решение о выборе способа управления не реализовано. В этом случае осуществление капитального ремонта может стать одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Может ли орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в действие ЖК РФ устанавливать цены на содержание и ремонт жилых помещений? В каких случаях?

Надо различать права органов публичной власти устанавливать цены для нанимателей и для собственников. Собственники всегда обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это записано в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации 1993 г. Собственники — это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург.

Основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (несмотря на такое название платежа, ЖК РФ устанавливает, что в него входит также плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) для собственников является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 156 ч. 7 ЖК РФ). На собрании собственники решают, какой ремонт надо произвести, кто это сделает и сколько за это платить. Данное правило касается собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив. Общее собрание собственников помещений проводится в порядке, установленном ст. 45?48 ЖК РФ.

Если собственники передали управление домом управляющей организации, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом ее предложений и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира в доме. Естественно, плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 157 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и он быстро придет в негодность. Возможность снижения платы для собственников Жилищный кодекс не предусматривает. Кто не в состоянии платить, тот должен получать субсидии (ст. 159 ЖК РФ и постановление Правительства РФ). Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, как для граждан, так и для муниципалитета (ст. 162 ч. 4 ЖК РФ). Согласно ЖК РФ (ст. 156 ч. 3) органы местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в определенный срок.

В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. №?189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 18) сказано, что на это им дается один год после введения в действие ЖК РФ (т. е. до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений не выбрали способ управления домом или принятое решение о выборе способа управления не реализовано, орган местного самоуправления в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации (ст. 161 ч. 4 ЖК РФ). На конкурсе определяют условия договора управления домом (в том числе перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме), и тогда муниципалитеты могут для каждого отдельного дома устанавливать цены на содержание и ремонт. Средних цен быть не может, поскольку все дома имеют разный износ и конструктивные особенности.

Что касается платы для нанимателей. ЖК РФ (ст. 156 ч. 3) гласит, что органы местного самоуправления устанавливают размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Такая плата может быть меньше, чем размер платы, установленный договором управления. В этом случае оставшуюся часть платы вносит наймодатель в согласованном с управляющей организацией порядке (ст. 155 ч. 4 ЖК РФ).