Покупка магазина: процесс в деталях

Решили заняться торговлей? Приобрести помещение для магазина – едва ли не самое сложное звено в налаживании торгового бизнеса. Оно требует времени, нервов, сил, юридических и прочих специальных знаний. Сегодня мы решили помочь будущим бизнесменам в этом нелегком деле и рассказать подробнее об основных этапах приобретения торговой площади в собственность.

Расписать процедуру покупки магазина пошагово Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru помогает Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости.

Шаг первый: находим подходящее помещение
В самом начале требуется подобрать помещение по определенным критериям, оценивая это помещение с точки зрения удобства для торгового дела. Обратить внимание нужно на следующие вещи:
— насколько «проходное» место, где располагается магазин:
— далеко ли оно от станции метро;
— достаточно ли объемны витрины.
Когда помещение найдено, мы вступаем в переговоры с собственником помещения и определяем цену, которая должна устроить обе стороны.

Шаг второй: проверяем правоустанавливающие документы
Это один из самых сложных этапов. Если собственник — юридическое лицо, то у него должны иметься в все учредительные документы, свидетельствующие о регистрации компании: протокол о назначении генерального директора, устав и т.д. Помимо этого собственник должен представить:
— планы БТИ;
— экспликацию,
— выписку из технического паспорта;
— договор об аренде земли, если при покупаемом магазине имеется земельный участок.
Советуем этот и последующие этапы сделки проходить с опытным юристом, так как вы можете не заметить деталей, которые видны профессионалу.

Шаг третий: подписываем протокол о намерениях
Если документы готовы к сделке, то сторонами подписывается договор о намерениях (или предварительный договор), а покупателем вносится задаток. В договоре о намерениях указывается точная дата подписания документов. Если документы не в порядке, то собственник берет отсрочку. Это тоже непременно указывается в договоре о намерениях. За время этой отсрочки он и приводит документы в надлежащий вид.

И продавцу, и покупателю необходимо помнить важную вещь:
— если от сделки отказывается покупатель, то ему задаток не возвращается;
— если от сделки отказывается продавец, то он должен будет возместить покупателю сумму задатка в двойном размере.

Шаг четвертый: подписание договора и передача денег
В назначенный день, согласно договору о намерениях, покупатель и продавец вновь встречаются и подписывают, наконец, договор купли-продажи. Далее следует самый ответственный этап – передача денег.

Возможно, продавец предложит вам расплатиться наличными, написать расписку о получении денег, а двое свидетелей – один с его стороны, а другой — с вашей, заверят эту расписку своими подписями. Более продвинутый путь передачи денег заключается в том, чтобы задепонировать банковскую ячейку и передать деньги через банк.

Конечно, лучше всего переводить деньги «безналом», но для этого и продавец, и покупатель должны быть юридическими лицами. Имейте в виду, что при этом истинная сумма сделки будет прозрачна и открыта, в том числе, и для налоговых органов.

Однако перечисление денег может быть и не единовременным. График перечисления денег устанавливается по договоренности сторон. Часть суммы можно передать сразу после подписания договора, а другую — после регистрации перехода права собственности. Возможно перечислить всю сумму после регистрации договора.

Шаг пятый: передаем документы на регистрацию
Документы подаются на регистрацию сразу после подписания договора. Если с самого начала всё правильно оформлено правильно, то обычно, этот процесс занимает 30 рабочих дней. Расходы по оформлению также определяются по договоренности сторон. Если покупатель берет объект по цене заведомо ниже рыночной, то все расходы в этом случае он на себя и берет. Чаще всего, расходы между продавцом и покупателем делятся пополам и крайне редко возлагаются целиком на продавца. Как правило, это имеет место в том случае, когда продажа фиктивна, и продавец просто переводит своё имущество на подставное лицо.

Шаг шестой и последний: получаем свидетельство о собственности
После того как регистрация состоялась, покупатель получает свидетельство о праве собственности на помещение, где указана его фамилия или название его фирмы, а продавцы получают на руки выписку из ЕГРП  - единого государственного реестра прав.

Наконец, после всего этого, стороны встречаются и подписывают акт о сдаче-приемке помещения. После регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, помещение передается, в течение определенного договором количества дней по акту приема-передачи. Разумеется, передача осуществляется лишь при условии, что деньги продавцом получены полностью. На этом процесс покупки завершен.

Не забывайте о «квартирном ресурсе»
Всё вышесказанное относится к тем помещениям, которые либо были изначально предназначены для осуществления торговли, либо были переоборудованы бывшим владельцем. Но зачастую подходящего помещения покупатель найти не может, и в этом случае приходится покупать квартиру, расположенную на первом этаже жилого здания.

Купить-то такую квартиру можно, но чтобы устроить из нее магазин, необходимо вывести ее из жилого фонда.

Добавим лишь, что главная трудность состоит в том, чтобы добиться согласия жильцов-соседей на открытие торговой точки в их родном доме. Конечно, некоторые из них обрадуются тому, что отныне можно будет сбегать за кефиром по сути, на первый этаж, но очень многие жильцы могут и воспротивится. Формально такого согласия не требуется, но на деле заручиться им необходимо. Чиновники опасаются лишних протестов и демонстраций и могут затянуть процесс оформления.

Кусочек универмага – в аренду
Увы, в крупных торговых центрах площади купить тяжело - они обычно строятся не для того, чтобы распродаваться по кускам мелким частникам, а для того, чтобы площади в них сдавались в аренду. Причем на практике при заключении долгосрочного договора аренды платится солидный первоначальный взнос, а уже потом платится ежемесячная арендная плата.

Заключать же договоры на аренду следует еще до окончания строительства, так как к моменту открытия нового торгового центра свободных площадей практически не остается. Однако даже при таких жестких условиях со стороны администрации торговых центров, очень многие соглашаются, так как проходимость точки в хороших универмагах окупает все затраты.