Новый формат жизни: нанимаем хозяйственного «управдома»

Представьте себе территорию вокруг вашего дома: ухоженный двор с детской площадкой и изящными скамеечками, цветущие газоны. Подъезды сверкают чистотой. Сантехники, дворники, электрики поражают вежливостью и точностью. Все они готовы прийти на помощь по вашему первому звонку и никогда не возьмут с вас денег за свои услуги. Потому что вы их уже заплатили. Ведь вы навсегда расстались с ДЕЗом и наняли управляющую компанию. Как же это сделать в реальности, а не в мечтах?

О том, какие сложности могут возникнуть на пути жильцов, желающих заключить договор с управляющей компанией и как с ними справиться, нам рассказал директор департамента жилищной политики управляющей компании ООО «ПИК-Комфорт» Николай Яценко.

Новоселам придется ждать
Основа отношений между управляющей компанией и домовладельцем — договор. Приобретая квартиру в новостройке, вы заключаете его как бы «автоматически»: застройщик назначает управляющую компанию, и приходящему за ключами  домовладельцу предлагают подписать с ней договор.

Обычно люди так и делают. При въезде в новую квартиру важнее всего получить ключи, остальные вопросы отходят на задний план. Иногда будущие собственники квартир в строящихся домах создают ТСЖ, а затем выбирают УК и заключают с ней договор. Но чаще всего в этом случае они опять же получают помощь от застройщика. Лишь в единичных случаях людям удается самостоятельно создать ТСЖ (другие формы управления на этом этапе закон выбирать запрещает).

Но тут важно заметить вот что: создать ТСЖ будущие собственники могут только в строящемся доме. Когда строительство завершено, а право на собственность еще не получено, ни организовывать ТСЖ, ни выбирать УК по закону нельзя. А в Москве оформление права собственности может занять от года до трех лет. При этом по решению правительства Москвы каждая новостройка должна быть передана ТСЖ или УК в управление на основании конкурса. Но ни одного подобного конкурса пока проведено не было, и люди, не сумевшие создать ТСЖ на этапе строительства, просто подписывают договоры с УК, предложенной застройщиком.

Для жильцов со стажем
Если же вы являетесь собственником квартиры в доме, который был сдан в эксплуатацию «много лет тому назад», и вас не устраивает качество услуг, предоставляемых вашим ДЕЗом, ЖЭКом, а может, и коммерческой управляющей компанией, перед вами стоит непростая задача, успешное решение которой во многом зависит от вашей решимости.

Шаг первый – выяснить, кто вами правит
Прежде всего, вам необходимо получить точные сведения о том, какая организация  управляет вашим домом (у кого находятся документы на дом,  ключи от общедомовых помещений), ведь подчас домовладельцы не знают даже этого.

Шаг второй – загляните в реестр
Затем вам надо выяснить, какие компании могут «взять» ваш дом на себя (управляющие компании, как правило, обслуживают многоквартирные дома, расположенные на определенной территории). Эти сведения собственники узнают из Интернета, от соседей и друзей. Хотя оптимальный вариант — сделать запрос в местные органы власти. В Москве создан реестр управляющих компаний, и сотрудники вашей управы смогут порекомендовать компании, основываясь на нем. Правда, очевидный минус этого варианта — местные власти часто рекомендуют обращаться к «местным» управляющим компаниям, преследуя свои интересы. Но с реестром можно познакомиться и самостоятельно – он опубликован на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.

Шаг третий – создаем инициативную группу
Итак, вы выяснили, кто работает с домом сейчас, и к каким управляющим компаниям вы можете обратиться. Теперь необходимо донести эту информацию до всех ваших соседей. Если в доме есть ТСЖ, этим, скорее всего, займутся члены правления. Если ТСЖ в доме не создано, необходимо собрать инициативную группу: войти в нее могут все желающие, но лучше всего выбрать по представителю от каждого подъезда и назначить одного из них председателем. В доме может быть и несколько инициативных групп, отстаивающих различные точки зрения. Это, увы, обычная практика, которая сильно затрудняет жизнь собственников.

Шаг четвертый – готовим коммерческое предложение
Представители инициативной группы готовят и высылают коммерческое предложение управляющим компаниям, а те, в свою очередь, осматривают дом и составляют смету.

Шаг пятый – презентация компании
Следующий шаг — собрание собственников, на котором пройдет презентация управляющей компании. Специалисты разъясняют людям, какая будет ставка, какие работы будут выполняться. Компания рассказывает о себе, своем опыте на рынке, персонале и технике, уставном капитале, лицензиях и наградах. Профессиональная компания всегда пригласит потенциальных клиентов приехать в «подопечные» дома и посмотреть, как они обслуживаются.

Шаг шестой - голосование
Презентации могут представить несколько компаний, и по итогам всех  предложений инициативная группа должна провести голосование по выбору способа управления через управляющую компанию и об утверждении договора управления.

Шаг седьмой - договор
Существует несколько форм таких договоров, и среди них есть договор, рекомендованный департаментом ЖКХ и благоустройства. Кроме того, с управляющей компанией можно заключить договор на управление и техобслуживание или только на техобслуживание, поскольку управлением может заниматься, например, ТСЖ.

Примеры договоров приведены в распоряжении Правительства Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов» (см. приложение «Документы к статье» в конце материала).

Инициировать общее собрание вправе любой собственник. Голосование может быть очным (все собственники присутствуют) и заочным (собственникам рассылают бюллетени с вопросами). Процедура проведения общего собрания подробно прописана в Жилищном кодексе РФ – в статьях 44-48, в главе 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Очень важно соблюсти все правила при проведении общего собрания, поскольку в ином случае его результаты признают недействительными.

Приготовьтесь к трудностям и даже к судам
Каждый дом для государственной организации или коммерческой компании, оказывающей услуги  управления и техобслуживания, — это прибыль. Терять деньги не хочет никто. Так что будьте готовы к противодействию, иначе говоря, к тому, что вам (выбранной вами управляющей компании) просто откажутся выдать необходимые  документы.

В Москве действует распоряжение от 29 сентября 2006 г. № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». (см. приложение «Документы к статье» в конце материала).

Но на практике все сложнее, чем в документах. Если вам отказываются выдать документы, придется обратиться в органы местной власти (управу, префектуру) или же в Департамент жилищной политики г. Москвы. Вам нужно описать ситуацию в письме и приложить к нему копию протокола общего собрания.

Однако это не всегда помогает: власти часто поддерживают интересы «местных» управляющих компаний или организаций. Делать нечего — придется подавать в арбитражный суд г. Москвы  иск с требованием передать документы.

Новая управляющая компания не сможет начать управлять домом, пока не получит документы. А суд, с учетом подачи апелляций и т. д., может  длиться около года. Но вы выиграете процесс, если процедура проведения общего собрания и голосования прошли без нарушений. Так что будьте предельно внимательны. Пока идут разбирательства, домом продолжает управлять организация, у которой находятся документы.

Заметим также, что закон не запрещает проводить голосование по выбору управляющей компании хоть каждую неделю: действительными являются результаты только последнего голосования. Так что вы всегда можете повернуть назад или столкнуться с тем, что ваши соседи организуют свою инициативную группу и проведут очередное голосование. Существующая сегодня процедура, конечно, не идеальна, но она дает возможность демократических выборов управляющей компании.

Документы
Распоряжение от 15.08.2006
Приложение 1 к распоряжению от 15.08.2006
Приложение 2 к распоряжению от 15.08.2006
Приложение 3 к распоряжению от 15.08.2006
Распоряжение от 29.09.2006