Рецепт ликвидного коттеджа: запомните основные правила

Еще в девяностые годы престижность загородного жилья определялась в сознании потребителей очень просто: бетонный двухметровый забор чуть ли не с бойницами, да гигантский домина красного кирпича. Об архитектурных изысках никто особенно не задумывался. Сегодня участь этих «шедевров» незавидна – они не нужны разборчивому покупателю, который играет немалую роль на рынке загородного жилья. Его, безусловно, интересует, вопрос ликвидности будущего загородного дома. Какие вопросы стоит задать продавцу перед сделкой, чтобы со временем собственность только дорожала, а также служила вам верой и правдой долгие годы?

Тем, кто собирается обзаводиться загородным домом, прежде нужно собрать необходимую информацию. Об этом корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru рассказали специалисты.

Правило № 1. На земле должно быть разрешено строительство
Закон требует, чтобы стройка началась только после получения абсолютно всех необходимых нормативных документов, в том числе и землеотвода. Но на практике иной раз происходит не так: девелоперы начинают строительство, когда процесс согласований с властями и сбор документов еще продолжается. А это, в случае с загородным жильем, грозит не только замораживанием стройки на неопределенный срок. Очень редко, но случается следующее. Покупатель коттеджа бизнес-класса площадью 400 кв. м после сделки узнает, что дом построен на земле сельскохозяйственного назначения. Жить-то в нем можно, а вот оформить постоянную регистрацию – нет.

Как не допустить такой глупости? Перед заключением сделки надо обратиться к независимому юристу, который проверит, есть ли у девелопера вид (разрешение) использования земли для определенных целей. Построить коттедж, в котором разрешено постоянное проживание и, соответственно - постоянная регистрация, можно только на земле, где разрешено дачное или индивидуальное жилищное строительство. Во всех других случаях – на данной земле можно только построить дачу или выращивать кукурузу.

«Крайне не советую вкладывать деньги в строительство, если у застройщиков нет полного пакета документов, в том числе и разрешения на землепользование, - говорит руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов. - На такой риск можно пойти только, если девелопер очень известен, богат и пользуется на рынке недвижимости незапятнанной репутацией. В таком случае вероятность, что он выполнит все свои обязательства, и в доме будет возможна прописка, составляет 90 – 95%. Разумеется, на риске покупатель может сэкономить, так как цена на такой участок будет ниже».

Правило № 2. Узнайте, не тянется ли через ваш участок газопровод
Практически в любом дачном или коттеджном поселке существуют земельные участки, на которые наложен сервитут или обременение. С чисто юридической стороны это несколько разные понятия, но для собственника, чье жилье расположено на данном участке, сервитут или обременение – это практически одно и то же. Так что в дальнейшем мы будем говорить именно о сервитуте.

В экономическом словаре понятие «сервитут» трактуется, как установленное законом или предусмотренное договором право частичного пользования земельным участком и строениями со стороны лиц, не являющихся их собственниками, но вынужденных прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств. Например, если единственный колодец расположен на участке земли, принадлежащем собственнику, то проходом к колодцу вынуждены пользоваться и другие жители.

Административный сервитут означает, что государство может прокладывать дороги, линии связи, электропередачи, газопроводы на территориях, принадлежащих другим собственникам.

Разумеется, ситуация, когда в организованном коттеджном поселке люди носят ведрами воду из единственного колодца, который расположен на чьем-то участке, просто невозможна. Но, как объяснил директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктор Макаров, некоторые виды сервитута бывают и в самых престижных поселках. Например:

— если на вашем участке проходит канализационная труба или газопровод, то вы не будете иметь права построить над трубой даже беседку и обязаны будете допустить ремонтников в случае необходимости;
— если коттедж построили в природоохранной зоне, то или участок или его часть нельзя огородить.

Виктор Макаров считает, что наличие сервитута, разумеется, снижает стоимость земельного участка. На какую именно сумму – зависит от того, насколько сервитут способен снизить качество жизни владельцев.

Если хозяину коттеджа приходится пропускать ремонтных рабочих на свой участок не чаще одного-двух раза в год – он может требовать скидку в размере не более 5%. А если на части участка расположен пляж, который нельзя огородить, так как он должен быть доступен любому желающему в любое время, то цена владения может упасть и на 30%, и на 50%.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Временный сервитут чаще всего устанавливают, если «третьим лицам» крайне необходимо право прохода по участку, например, в случае ремонта общей дороги. Так что эту возможность тоже следует учитывать, покупая участок, который расположен слишком близко к подъездным путям.

Правило № 3. «Мультисегмент» против капризов рынка
Загородное владение должно соответствовать определенному классу, критерии которого уже сложились на рынке.

Но надо учитывать риски, связанные с самим развитием рынка недвижимости. Вот как их описывает Валерий Лукинов: «При большом уровне конкуренции на рынке коттеджных поселков, будет побеждать тот, кто сможет предложить или уникальный поселок, имеющий свою отличительную особенность, или изюминку. На рынке в скором времени будут два типа проектов - так называемые мегапроекты с площадью более 100 га, и поселки с площадью до 15 га.

Хотя мегапроекты составляют пока небольшую часть рынка, но в будущем они будут влиять на рынок загородной недвижимости как в ценовом диапазоне, так и в концептуальном».

Задумывая ликвидный проект, девелоперы определяют сегмент рынка, в котором находится максимальный спрос и минимальное предложение. Как известно, лучше осваивать новые рынки, нежели испытывать высокую конкуренцию на уже существующих.

На практике все происходит так: из ликвидных направлений выбирается наиболее подходящее по классу шоссе, и подбирается участок, наиболее удовлетворяющий экономическим требованиям, наличию леса, водоема, красивому природному ландшафту. На этапе выбора участка ориентировочно рассчитывается стоимость подводки основных коммуникаций, наличия свободных мощностей в районе его расположения.

Уже на этом этапе, предупреждает Валерий Лукинов, девелоперы, а также покупатели, приобретающие жилье на стадии строительства, несут, в частности, риски, связанные со стратегическими просчетами рынка.

За период поиска земельного участка, его приобретения, разработки генерального плана строительства, ИРД, обычно проходит 1 – 1,5 года. Строительство, как таковое, также занимает года два. А за это время меняется структура спроса и предложения, и тот сегмент недвижимости и связанное с ним место расположения, которые были выбраны для строительства, оказываются невостребованными, а сама загородная недвижимость — не такой престижной, как рассчитывал покупатель. Да и стоить на свободном рынке она может гораздо меньше, чем та сумма, которую в нее вложил первый владелец.

Валерий Лукинов считает, что снижает данный риск строительство мультисегментных поселков: то есть поселков, объединяющих в себе несколько сегментов недвижимости, например, многоквартирные дома с этажностью не более 5 этажей, таунхаусы, дуплексы, и в уникальном месте расположения — коттеджи. Такому поселку любой каприз рынка не страшен: частный собственник легко может продать свою недвижимость, будь это элитный коттедж или небольшая скромная квартирка.