Жить или не жить: как из квартиры сотворить офис

Спрос на нежилые помещения в крупных городах значительно превышает предложение. Да и цены на коммерческую недвижимость растут как грибы после дождя. Поэтому у многих возникает соблазн пойти по пути наименьшего сопротивления: снять обычную квартиру в многоквартирном доме и оборудовать там свое представительство.

На вопрос: «Можно ли заниматься предпринимательской деятельностью в жилом помещении?», закон однозначного ответа не дает.

Пункт 3 ст. 288 и пункт 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ допускают использование квартир исключительно для проживания. В иных случаях необходим перевод недвижимости в разряд нежилого помещения.

Однако, жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) в принципе разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Юристы не усматривают в этих законодательных актах никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаетесь в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В подавляющем большинстве случаев это положение относится к так называемым «самозанятым» гражданам – таким, как адвокаты, независимые бухгалтеры и аудиторы, частнопрактикующие врачи-психотерапевты, оценщики и арбитражные управляющие, люди творческих профессий и т. п.

Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.

Если иного выхода, как покупка квартиры в жилом доме, нет, то можно попытаться перевести приобретенную недвижимость в нежилой фонд.

Для этого придется соблюсти ряд условий.

Во-первых, необходимо быть собственником помещения.

Во-вторых, квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением.

В-третьих, должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома. Если такового нет, то собственник должен обеспечить его за свой счет (например, переделав отводку газоснабжения, если газовая труба проходит через его помещение).

В-четвертых, в доме должна иметься возможность оборудовать отдельный вход.

И в-пятых, помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть хозяин должен из нее «выписаться».

Согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире, по закону не требуется. Однако, нелишне им заручиться, поскольку частенько чиновники перестраховываются, опасаясь реального или мнимого народного гнева. Если такого согласия не будет, то в переводе вам, конечно, не откажут, но будут, как могут, тянуть процесс и придираться к разным мелочам.

Если все эти условия соблюдены, то можно начинать процедуру перевода.

Шаг первый: пишем заявление
Закон не устанавливает форму заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда, но, по сути, заявление играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся документов. Кроме того, неплохо отразить информацию о перепланировке помещения, если таковая необходима.

Шаг второй: собираем документы
Правоустанавливающие документы
Основным правоустанавливающим документом, согласно законодательству РФ, является Свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества. Выдается оно региональным Органом Федеральной регистрационной службы, чья функция — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно приложить подлинник этого документа или его нотариально удостоверенную копию.

Технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится.

Эти документы можно заказать в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого необходимо написать соответствующее заявление и приложить к нему гарантийное письмо, обеспечивающее своевременную оплату услуг.

Шаг третий: готовим проект
Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Возможно, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства, если здание является памятником старины.

Отметим, что если помещение арендовано и в нем проведена перепланировка без согласия собственника, то предприниматель сильно рискует «нарваться» на штраф: для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.; для организаций – от 5 000 до 10 000 руб.

Шаг четвертый
Сдаем документы
Все бумаги теперь нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.

Шаг пятый
Получаем акт
Если разрешение получено, то можно смело обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Почему отказали
Причины для отказа следующие:
* не представлены необходимые документы;
* документы предоставлены не тем чиновникам: не по месту нахождения квартиры;
* «переводимое» помещение не соответствует необходимым критериям (в частности, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в квартиру и т. п.);
* проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Прикинем траты
Один из главных вопросов — сколько все это стоит. Государственная пошлина за перевод не взимается, но не исключено, что местное законодательство может содержать положения, по которым за «перевод жилого в нежилое» нужно платить. Например, по Москве стоимость перевода 1 кв. метра из жилого в нежилой обойдется максимум в $ 200.

Если воспользуетесь услугами посредников, например, озаботите их согласованиями перепланировки и переоборудования нежилых помещений (офисных, торговых, производственных, общественных и т. д.), то за это придется заплатить от 1 200 евро, перевод квартиры в нежилой фонд – от 1 800 евро, согласование устройства отдельного входа может обойтись в 2 000 евро.

Но все же, возможно, целесообразнее обратиться к услугам специалистов, чем заниматься процедурой переводом полностью самостоятельно. Ведь неизвестно, сколько денег и времени придется потерять в кабинетах чиновников.

Документы:
Жилищный кодекс о переводе жилого помещения в нежилое.
Постановление правительства Москвы №382 от 15 мая 2007 г.