Договор долевого участия: ищем ловушки для дольщика

Многие игроки строительного рынка открыто называют закон об участии в долевом строительстве № 214 мертворожденным. Тем не менее, лучшей защиты для дольщика пока не придумано. Не потому ли закон так тяжело пробивает себе дорогу, и то не в Москве, а в регионах. Но надеемся, дойдет он и до столицы, тем более, что государство откровенно намекает коммерсантам на то, что законы надо исполнять. А мы пока изучим договор долевого участия.

Корреспонденту журнала о недвижимости «Metrinfo.Ru» удалось раздобыть образец договора, который заключается в соответствии с законом ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Заметим, что в законе договору посвящается едва ли не половина закона.

Сам текст, который попал нам в руки несовершенен, и это говорит о том, что практика заключения подобных договоров еще не отработана. Налицо ошибки, которые заключил юрист даже в ущерб компании! Тем не менее, мы решили поместить текст этого договора в приложении.

Поможет нам разобраться в юридических формулировках начальник Учебного Центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» юрист Роман Вихлянцев.

Что будем строить
Итак, мы заключаем договор участия в долевом строительстве с застройщиком, который в соответствии параграфом I «Предмет договора» (см. приложение) обязуется построить 10-ти этажный, 120-ти квартирный жилой дом с инженерными сетями по соответствующему адресу.

Прежде всего, обратим внимание на то, включено ли в договор предварительное описание объекта долевого строительства (то есть будущей квартиры). Это избавит дольщика от возможных «сюрпризов» при возможной перемене проекта, когда подходящее жилье может оказаться на совсем другом этаже, окнами на север и так далее.

В этом параграфе должны перечисляться следующие параметры: город; улица; дом; корпус дома, подъезд, этаж, будущий номер помещения, расположение относительно лифта; лестницы; примерная площадь; высота потолков; техническое состояние на момент сдачи.

Чтобы застройщик уже не отвертелся от своих обязательств, лучше вкладывать средства в стройку, когда уже возведен первый этаж.

Почем будем строить
Переходим к параграфу III «Цена договора, сроки порядок ее уплаты». (см. приложение)  В этой части договора обязательно должны быть указаны:
— сумма всего договора;
— цена квадратного метра и внесено положение, по которому она не может меняться в одностороннем порядке;

Если дольщик намерен платить поэтапно, то порядок этой оплаты, ее сроки также должны четко указываться. Следите внимательно за теми цифрами, которые проставляются в графах договора, потому что как показывает практика, юристы компаний могут в них ошибаться. Иногда во вред компании, а иногда во вред и дольщику.

Если площадь квартиры меняется
Очень важен пункт 8 параграфа III «Цена договора, сроки порядок ее уплаты» «Цена договора, сроки порядок ее уплаты» (см. приложение)

Обычно в договор компания не забывает включить пункт, предусматривающий доплаты, если квартира «вдруг» окажется большей площади.

На практике доплата лишних метров обходится дольщику в $6000-10000.

Однако похвалим составителей договора. В следующем абзаце компания-застройщик обязалась честно возвратить деньги дольщику, если его жилье окажется меньшей площади, чем было оговорено. Обращаем внимание на то, что компании, как правило, «забывают» включить в договор это условие.

В данном случае компания обязалась письменно известить дольщика о том, что площадь его жилья оказывается меньше, и уплатить участнику долевого строительства в безналичном порядке сумму, равную разности старой и новой цены договора.

Если нарушаются сроки
Суровый ФЗ №214 предусматривает материальную ответственность застройщика за срыв срока строительства. Этому посвящена 6-я статья закона «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Ее пункт 2 гласит, что если застройщик нарушает сроки, то он «уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Однако следующий пункт 3 статьи 6 немедленно смягчает все строгости и устанавливает, что если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, «застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора».

По сути, пункт 3 практически освобождает застройщиков от уплаты пени, если они уведомили о нарушении сроков строительства. Наглядная демонстрация правоты старой русской пословицы – закон что дышло, как повернешь, так и вышло.
В рассматриваемом нами договоре компания, разумеется, ссылается на пункт 3 статьи 6 ФЗ № 214 и записывает в параграфе II «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (см. приложение) свое обязательство известить дольщика за два месяца до окончания срока о том, что сроки договора поменяются.

Учтите, наверняка практика будет именно такой.

Ловушки, связанные с регистрацией
Перейдем к самому неприятному – юридическим ловушкам для участников долевого строительства. Пункт 30 IX параграфа «Срок действия настоящего договора. Заключительные положения» (см. приложение) может снять с компании ответственность за своевременную регистрацию в государственных органах.

В нем записано, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Нет спора, регистрировать договор компании придется, это требует закон. Вопрос во времени. Компании выгодно эту процедуру оттягивать, дольщику, наоборот, нужно, чтобы все было оформлено как можно быстрее. Так что сроки регистрации лучше проверить лично.

Еще один очень важный момент – компания после сдачи объекта не обязана заниматься государственной регистрацией ваших прав собственности на квартиру. Вам просто передадут пакет документов и предложат проходить долгую и юридически сложную процедуру самостоятельно. Об этом говорится в пунктах 19 и 20 параграфа VI «Исполнение обязательств по настоящему договору». (см. приложение)

Как правило, при компании создается фирма, которая улаживает все юридические проблемы. Ее услуги стоят обычно 2 – 3% от стоимости квартиры. К сожалению, избежать этих расходов мало кому удается, имейте это в виду.
 

Сами себя перехитрили
Внимательно читая договор, мы обнаружили, что юристы компании перестарались и обязались чуть ли не подарить квартиру дольщику.

В параграфе I «Предмет договора» cодержится пункт, из которого следует, что, согласно договору, дольщик может внести деньги, когда здание будет уже возведено, а не на этапе строительства. Согласно этому пункту договора, дольщик может обязать компанию продать готовую квартиру по цене в два – три раза ниже рыночной.

Насмешили нашего юриста и пункты 13 и 15 параграфа V «Передача объекта долевого строительства» (см. приложение):
Себе компания оставляет два месяца на церемонию «передачи ключей», а граждане обязаны принять их в течение календарной недели. Пункт 15, видимо, введен, чтобы застраховать застройщика от необходимости искать дольщика. Ничего страшного в этом нет – едва ли кто-то отправится отдыхать, получив на руки сообщение.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
К сожалению, в стране пока нет сложившейся практики работы ФЗ №214. Досадные ошибки в договоре появляются не всегда от злого умысла, а просто потому, что не «набита рука». К тому же сам ФЗ-214 надо править: он противоречивый и нуждается в разъяснениях и дополнениях. Честность застройщика и его стремление следовать букве закона не всегда гарантия от возможных проблем.

Так что наш совет: изучайте этот договор так, как это сделали мы – вместе с юристом. Не экономьте на его услугах, потому что неправильная формулировка или неверная цифра могут привести к значительным потерям.

Документы к статье
Пример Договора участия в долевом строительстве