Как завладеть участком городской земли

Многие современные домовладельцы стали собственниками своих квартир, приватизировав или купив их. Но закон дает нам право не ограничивать свои владения квадратными метрами жилья, и оформить в собственность землю под многоквартирным домом и придомовую территорию. Процедура оформления земельного участка в собственность – процедура не простая. Главное, что нужно сделать – провести межевание.

Собственность на землю, безусловно, открывает перед владельцами новые возможности. Это и возможность распоряжаться судьбой своей земли: использовать ее с целью получения прибыли (например, сдавать в аренду парковочные места), благоустраивать так, как вам нравится, оспаривать инициативу властей города (например, о начале строительства гаражей в вашем дворе). Пока специалисты расходятся в оценке – влияет ли на стоимость квартир тот факт, что придомовая территория принадлежит жильцам, и на ней есть и удобная стоянка, и хорошая детская площадка. Вероятно, по мере развития земельных отношений в городе, этот фактор окажется весомым. И сможет помочь в определении размера справедливой компенсации, если дом собираются сносить.

Шаг первый: как решат жители
Как разъяснили корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в Москомархитектуре, прежде всего следует знать: решение об оформлении принимается жильцами дома коллективно, а собственность является общедолевой. Сразу определите, кто будет заниматься оформлением документов, выступать от вашего имени в случае необходимости защитить ваши права, вести диалог с властями.

Ваши соседи должны не только поддержать идею об оформлении земли в собственность, но и понять, что теперь им придется активнее участвовать в жизни дома. И сдавать деньги — платить налог на землю. Сегодня этот налог нельзя назвать высоким, но, не исключено, что сумма выплат может со временем увеличиться. Правда, если в доме организовано ТСЖ, ЖСК или  другой специализированный кооператив, от уплаты налога дом освободят. 

Кроме того, идеи жильцов не должны противоречить установленным в городе градостроительному регламенту и правилам: и прежде чем решить, что можно, а что нельзя делать на земельном участке, нужно выяснить о существующих ограничениях. Например, вряд ли вам разрешать строить во дворе фонтан.

Шаг второй: звонок в ГЛАВАПУ
Получить участок земли в собственность возможно лишь тогда, когда определены его границы, то есть, проведено межевание. Об этом знают все, но заметим, что межевание — бывает градостроительное и землеустроительное. Первое осуществляется в процессе градостроительства, а второе — при определении границ земельных участков на местности.

В ходе оформления земельного участка под многоквартирным домом в частную собственность проводят градостроительное межевание, а затем с учетом проекта — землеустроительное. Именно это — самая важная часть процесса.

В Москве действует городская целевая программа, в рамках которой проводится межевание. Должны быть размежеваны все столичные кварталы, и работа идет, но, естественно, небыстро. Тем не менее, очень может быть именно вас «уже посчитали».

Второй шаг домовладельца, решившего стать собственником земли, — звонок в «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» (ГЛАВАПУ) по телефону 8(495) 250–90–74. Вы назовете свой адрес и узнаете, размежеван ли ваш участок. Счастливчики могут в любое время приехать в ГЛАВАПУ (Триумфальная площадь, д. 1) и, заплатив 2700 рублей, получить дубликат проекта.

Если вам не повезло, и межевание еще предстоит, выбирайте один из двух путей: простой — за ваши кровные или сложный — за счет города.

Шаг третий: для тех, кто готов заплатить…
Тем, кто хочет как можно быстрее и без проблем провести межевание, нужно просто написать письмо в ГЛАВАПУ (какой должна быть форма письма, вам объяснят). Специалисты подготовят договор, выполнят проект межевания, согласуют его и напомнят о себе когда все будет сделано: вы получите проект. Одновременно с этим он отправится в Департамент земельных ресурсов, где произойдет его утверждение (формальная, но обязательная процедура). Назвать точную сумму, которую придется заплатить за «все про все», невозможно (это зависит от конкретной ситуации), но меньше чем на 100 тыс. руб. с дома не рассчитывайте.

При этом надо помнить: специалисты проводят межевание целого квартала, а не только территории, относящейся к вашему дому. Так что жители соседних домов могут на законных основаниях пользоваться результатами оплаченной вами работы совершенно бесплатно. Хотя теоретически наверняка возможно «разнести» сумму на несколько домов, но тут потребуются недюжинные организаторские способности.

Вы также должны понять: хоть межевание и проводится за ваши деньги, повлиять как-то на его результаты вы не можете, работа всегда идет в соответствии с законодательством и нормами, установленными городом.

На проведение работы потребуется около полугода, плюс время на проведение обязательных публичных слушаний по проекту.

…и для тех, кто платит не готов
Действовать за государственный счет гораздо более хлопотно и долго.
Вам придется обратиться в префектуру или ТОРЗ (Территориальные объединения регулирования землепользования округа).

Именно префектуры округов один раз в год подают заявку в Москомархитектуры о проведении межевания. Эти заявки утверждает Департамент земельных ресурсов. Когда вашу заявку утвердят и выполнят проект, надо будет предоставить в префектуру документы (требования во всех районах различаются), чтобы получить права на землю.
На бесплатное оформление при самом лучше раскладе уходит год.

Необходимое послесловие
И те, кто решил действовать за счет государства, и те, кто заплатил деньги за межевание, могут быть недовольны полученными результатами. В этом случае нужно обращаться опять же в местные органы власти с письмом-жалобой. Это письмо будет рассмотрено и ляжет на стол специалистам Москомархитектуры. В принципе можно добиться повторного межевания, но за него в любом случае придется платить, независимо от того, платным или бесплатным было первое. И его результаты могут принести вам очередное разочарование. 

Ведь межевание — непростая процедура, при выполнении которой обязательно учитываются интересы тех, кто живет на соседнем с вашим участке, и интересы города. Отобрать земельный участок у дома рядом или захватить территорию, которой испокон веку пользовались территории трех домов, «отъесть» часть дороги или закрыть проезды для пожарных машин и скорой помощи никто не позволит.

В Москве могут понадобиться документы:
Постановление правительства Москвы «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» № 431-ПП от 27.06.от 2006

Постановление Правительства Москвы от 30 октября 2007 г. N 944-ПП
«О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП»